纠正多地房产乱象，公共福利不能成为“泥账”

“小区交付已经十多年了，业主仍然无从得知公共收入的收支情况。” “该房产被业主认领，他没有电梯广告收入，但电梯广告每个月都会更新。”住宅小区公共收入是指住宅小区公共区域使用所产生的收入，一般涉及高架停车位、车位租赁、广告位租赁以及快递柜、饮水机、充电桩等结算费用。这笔费用从几千到几十万不等，扣除合理费用后归业主所有。但在现实生活中，由于管理使用不规范、违法违规等问题，这笔收入转瞬即逝，成为一笔模糊的“混账”。今年以来，各地住房和城乡建设部门采取了一系列措施。集体行动，通过召开专题会议推动和强化监管，着力整顿住宅“乱象”。社区公益是“有差别的”。社区向全体业主发放“红包”，业主们第一次看到“返钱”……近段时间，多个城市出现向业主发放公益福利的消息，引发社会各界对公益福利的广泛关注。根据民法第282条规定，建设单位、物业服务公司或者其他管理人从业主共有财产中取得的收入，扣除合理费用后，属于业主共有份额。然而，这笔原则上属于业主的钱，实际上可能是一个不起眼的“泥账”。在人民网领导留言板中，涉及社区公益的问题在各个领域都比较常见，主要集中在不具体的问题上。d 社区财产的利益以及通过财产未经授权错误照顾公共利益。今年9月，甘肃有网友表示，阳光西花园社区公益不明确、管理不规范。物业公司未披露公益金收支情况，违规冒用社区公益金。对此，当地回应称，赣州区住房和城乡建设局向物业公司发出“限期改正函”，责令物业公司公开2023年至2025年6月该小区三期停车费和大堂独立物业账户的经营收支情况，并建立独立账户。同时委托第三方金融机构对控股公司的财务状况进行评估；作为回应针对该公司擅自不当安排、扣留业主公共收入等问题，赣州区住房和城乡建设局已完成调查程序，初步下达了行政处罚通知书，目前正在依法进行处罚决定审批。今年9月，广东省有网友举报称，他们所在的小区明月花园是2010年使用的，但至今尚未披露任何公共利益。露天停车费、临时停车费、快递储物柜、集中充电桩等的收支，业主无从得知，利用业主共有的财产来产生公共利益。当地官员回应称，经过政府干预，控股公司完成了2024年公共收入的公布。关于2010年至2025年公共收入的详细情况，控股公司目前正在整理中。 “我只知道这对社区有公共利益，但我没有详细研究过。”近日，河北一小区业主也表示，在查询房产后发现，这笔收入定期在社区公告栏上公布。数据显示，上半年，社区公共收入包括视频转播费、多功能一体机、电信用地费、净水费用地，分别为6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底进行的资金、财政税收减免，目前社区公共收入总余额为19.14万元。管理上有何难点？关于社会公共利益的所有权和使用，我国法律有明确的相关规定。从收入所有权的角度来看，所有者拥有建筑物内的住宅、商业建筑等专有bshare，并有权对除专有部分以外的公用部分进行共享和共同管理。公共收入属于所有者。涉及资金使用的，须征得相关业主、业主大会、物业服务公司同意后，按规定办理相关手续。主要用于补充专项维修资金，也可根据业主大会决定使用。然而，社区公益管理不善已成为困扰居民的一大问题。据科瑞物业介绍，2025年初，中央纪委将把物业服务合同履行不力、不当滥用公共利益等问题纳入到群众身边的“十六件具体实事”中，严厉打击。已在全国范围内得到纠正。住房城乡建设部同步将其列为2025年集中纠正群众身边不正之风和腐败问题的主要经济活动。社区公益管理有何难点？北京金流律师事务所主任王玉辰律师向第一财经记者表示，一是公益金收支透明度不够，如未按规定披露或虚假宣传等；二是账户管理不规范、账目不透明；三是业主参与度低，不了解产权归属和公共利益，很多物业公司往往刻意隐瞒；四是部分业主委员会履职不力，未有效管理财产、存证。 “公众的认可“民法典中明确规定了住宅小区的收入，但实践中，一些物业服务企业利用自身管理优势，不当收入的现象仍然普遍存在。”克而瑞物业管理人士表示。中国指数研究院表示，管理混乱是长期困扰本土治理的重大问题之一。一方面，一些物业项目存在“建设管理个性化”的遗留问题。 通常由开发商指定的房产附属机构负责，这很容易有利于开发商的利益，而业主作为买方则处于弱势地位。其次，当前工业市场透明度仍处于较低水平。所属公司与所有者之间存在信息不对称。业主难以清晰了解物业服务的成本结构、标准细节实施情况、公共福利细节，而物业公司拥有所有信息和资源。行业有效竞争不够，产权变更门槛较高。三是行政执法和法治建设还存在不足。街道和社区缺乏专业、有效的管理人员，对侵犯财产行为的处罚难以执行。法规政策不明确、运行不力，如公共收入的分配、维修资金使用的投票机制等，在实践中容易出现分歧。不少地区增加了政策细节。在房产安置行动和群众反馈的推动下，不少地区采取了约谈企业、细化政策的行动。 2025年以来，福建、江西、西安、长沙、郑州等地陆续发布了财政税收征管进一步细化公共收入确认、资金管理、收支分配等规定，运用审计程序和监督手段，填补实施细节空白，推动公共收入管理更加规范和透明。以郑州为例。今年9月，郑州市发布《郑州市住宅社区公共收益管理办法（试行）》，其中指出公共收益管理应当坚持公平公开、专存、业主共享、共同决策、政府监督的原则。未经同意，任何组织和个人不得不正当、不正当地向公众提供利益。 《方案》提到，业主大会成立前，物业服务人员可以按照此前的物业服务合同代为管理公共利益。业主大会成立后，业主委员会是公共收入管理单位。在业主的共同决定中，物业服务提供商-arian可以成为公共收入管理单位。 10月16日，郑州市住房保障和房产管理局还召开了“媒体曝光的物业服务企业座谈会”。郑州市16个区县（市）物业管理部门和21家物业公司负责人参加会议。会上，郑东新区海马公园、郑州高新区万华成龙大厦、郑州经济开发区万金嘉园、郑州中原区碧桂园凤凰城凤凰雅园等8家社区内公开曝光的社区服务企业代表谈了问题，并承诺将在 按照规定。据悉，上述《办法》出台后，郑州市3400多个社区的公益金在郑州智慧管理平台上公开，标准资金规模超过7400万元。值得注意的是，业内对于某些小区业主公共利益的分配存在多种讨论。对此，王雨辰告诉第一财经记者，公益金的使用应遵循“有协议的按照协议，没有协议的按照独占部分面积的比例”，“扣除合理成本后由业主分摊”。在这个原则下，用于住宅维修基金储备或者用于分配，都是可以的。未来，在利益公共问题上，各方面政策是否还有优化的空间？王雨辰认为，可以完善账户管理，防止误审批；信息披露制度必须健全旨在保护知情权；加强审计监督，确保账务真实；严格追究责任，杜绝违法行为；引导合理使用，平衡当前利益和长远利益。通过这五个维度，解决公共收入管理“账目混乱”的问题。 【责任编辑：徐克】